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La inversión inmobiliaria se sitúa en cifras cercanas a las del primer semestre de 2019

15 Jul 21

El sector inmobiliario en España coge impulso en el primer semestre del año tras registrar el tercer mejor segundo trimestre de la última década, con un volumen de inversión superior a los 3.500 millones de euros, muy por encima del volumen alcanzado en el trimestre anterior (1.650 millones) y cerca de los niveles conseguidos en el primer semestre de 2019. De este modo, la inversión inmobiliaria en los seis primeros meses del año ascendió a 5.165 millones de euros, en línea con la cifra alcanzada en el mismo periodo del año anterior (5.160 millones de euros), cuando se registró un primer trimestre récord antes de la llegada de la pandemia.

Así se desprende del Mid-Year Market Outlook 2021, estudio que ha elaborado CBRE. El informe supone una revisión de las previsiones anunciadas a principios de año. En conjunto, si continúa la misma tendencia en el segundo semestre, la inversión en el sector inmobiliario español podría alcanzar los 12.000 millones de euros en 2021, tal y como se anticipó a principios de año.

“Los inversores, con un gran volumen de capital disponible y animados por una recuperación económica que, aunque a distintas velocidades, ya se está produciendo a nivel global, están preparados para aumentar su exposición en el sector inmobiliario. El volumen alcanzado en el primer semestre, con un segundo trimestre excepcional, junto con las operaciones que actualmente se encuentran en el pipeline permite mantener las previsiones realizadas en enero y que sitúan la inversión inmobiliaria en el conjunto de 2021 entre los 10.000-12.000 millones”, valora Mikel Marco-Gardoqui, consejero director, head of capital markets de CBRE.

Del informe de la consultora se desprende que la positiva evolución del sector inmobiliario está apoyada en un contexto macro favorable, con tipos de interés a largo plazo en niveles muy bajos y previsiones de inflación moderada, que sigue posicionando al sector inmobiliario como opción atractiva de inversión. En cuanto a la financiación, sigue restringida en los casos de riesgo comercial. “Creemos que para el segundo semestre mejorará y determinados proyectos especulativos del sector logístico y residencial encuentren financiación”, comenta Marco-Gardoqui.

Reactivación del mercado de oficinas

Durante la primera mitad del 2021, la inversión en el sector oficinas ascendió a 847 millones de euros, un 16% menos que en el mismo periodo de 2020. En el caso de Madrid, después de meses con pocos procesos de venta, se está viendo reactivación en el mercado, por lo que CBRE prevé una segunda mitad de 2021 más activa en la capital. Por su parte, Barcelona atrajo el 80% de la inversión realizada en oficinas en el primer semestre en España, un 40% más que en el primer semestre de 2020, lo que, junto a varias operaciones de envergadura en curso, hace prever un año excelente.

“Los inversores están claramente focalizados en activos core, bien ubicados, con especial interés por los que tienen contratos de largo cumplimiento e inquilinos que ofrezcan garantía de ingresos. Asimismo, se detecta un gran interés por activos que cumplan con criterios ESG, un aspecto que, por otra parte, cada vez más ocupantes tienen en cuenta a la hora de escoger sus sedes”, explica Lola Martínez Brioso, directora de research de CBRE.

La contratación de oficinas se situó en el primer semestre en torno a los 200.000 m² en Madrid y los 123.500 m² en Barcelona, lo que supone respectivamente un 21% y un 53% más que la cifra registrada en el mismo periodo del año pasado. “La monitorización de la entrada de nueva demanda que realizamos en CBRE refleja una notable reactivación de la actividad a partir de febrero de 2021. A partir del conocimiento de las demandas en curso en ambas ciudades es muy posible que el crecimiento del take-up se sitúe más próximo al 25% frente a 2020 que al 15% que estimábamos a principios de año para ambas ciudades”, subraya Martínez Brioso.

Por el lado de las rentas, las prime en CBD han experimentado un leve ajuste en torno al 2% desde máximos de 2019. En Madrid no se esperan nuevas bajadas en las rentas prime CBD mientras que en Barcelona el aumento de la oferta en 22@ empieza a presionar las rentas a la baja.

“El buen ritmo de la campaña de vacunación anima a planificar la vuelta a la oficina a gran parte de las empresas, que plantean una vuelta masiva en los meses de septiembre/octubre. Las oficinas han demostrado ser espacios esenciales para la interacción y la colaboración y, a pesar de la irrupción del teletrabajo, las empresas son conscientes de la relevancia que tienen”, comenta la directora de research de CBRE.

El aumento de las afluencias anima al sector retail

El alivio de las restricciones en los últimos meses ha contribuido a la progresiva recuperación tanto en afluencias como en ventas. Según CBRE, se prevén cifras de inversión de cierre sobre los 800 millones de euros en el sector de alimentación, parques y centros comerciales y de unos 150 millones en High Street. De esta forma, se alcanzaría una cifra total estimada en torno a los 950 y 1.000 millones de euros.

Las rentabilidades prime en High Street permanecen estables en el 3,5% con previsión de poder ver un crecimiento muy moderado en los próximos años (3,6% en 2022). Por parte de los centros comerciales, las rentabilidades prime se mantienen en niveles del 5,5% y en el sector de los supermercados se contraen ligeramente del 4,75% al 4,5%.

“Los operadores siguen acelerando, aún más si cabe, sus planes de optimización de portfolios y cadenas de suministro, con el objetivo de potenciar y dar una mejor cobertura y experiencia omnicanal a sus clientes, buscando una integración óptima entre el mundo online y offline”, opina Martínez Brioso.

El comercio electrónico impulsa al sector logístico

El sector logístico ha alcanzado en el primer semestre un volumen de 1.395 millones de euros, la segunda cifra más alta registrada hasta la fecha en la serie histórica, y un 169% más respecto a la cifra alcanzada en el mismo periodo de 2020. Según CBRE, este volumen se ha visto favorecido por la significativa operación de Montepino realizada por Bankinter Investment y que ha supuesto la mayor operación inmobiliaria logística jamás realizada en España, por valor cercano a los 900 millones.

Para el conjunto de 2021 se espera alcanzar volúmenes de inversión totales alrededor de los 2.300 millones a nivel nacional, tal y como se preveía a principios de año, lo que supondría un año récord para el sector. “Aunque el mercado actualmente continúa con escasez de oportunidades, el mercado de inversión está demostrando un interés cada vez mayor por el segmento industrial y logístico. Ello ha presionado como veníamos anunciando desde principios de año a las rentabilidades prime a la baja, situándose en niveles del 4,25% al cierre del segundo trimestre de 2021 desde el 4,75% a principios de año”, subraya Lola Martínez Brioso.

Por el lado de la contratación, el sector logístico español alcanzó hasta junio de 2021 una contratación de 1.330.000 m2. La Zona Centro registró una contratación de 628.000 m², de los que un 68% ha sido contratación neta. La cifra total es la más alta registrada en la última década y supone un ascenso del 182% respecto a la alcanzada en el mismo periodo de 2020. Por su parte, Cataluña alcanzó una contratación logística de 490.000 m2, de los que un 89% ha sido contratación neta, cifra realmente positiva. La cifra total supone un aumento del 149% respecto a la registrada en el mismo periodo de 2020.

Según CBRE, se ha percibido un incremento de la demanda vinculada al e-commerce respecto al año anterior, y las transacciones relacionadas con el e-commerce abarcaron un 51% del total en el primer semestre de 2021. La expansión del comercio electrónico continuará impulsando la actividad logística este año.

Mejora la previsión de demanda y precios residenciales para 2021

Durante la primera mitad del 2021, el Multifamily se situó como el segundo asset class con 1.311 millones de euros invertidos (25% del total), de los que 1.067 se concentraron en operaciones de BTR (651K) y PRS (416K), lo que pone de manifiesto la falta de edificios existentes y alquilados. La actividad continúa concentrándose en Madrid y Barcelona, pese a que otras ciudades secundarias también están despertando un gran interés inversor. Para el segundo semestre, “esperamos que los volúmenes de inversión residenciales se mantengan o incluso registren algunas subidas dado el creciente interés inversor. Uno de los factores que impulsan el crecimiento de este asset, es la creciente demanda de hogares que viven en régimen de alquiler, cuya tendencia está en continuo crecimiento”, explica Martínez Brioso.

Las prime yields en Madrid y Barcelona se sitúan en el 3% y 3,5% respectivamente, esperándose una tendencia estable para lo que queda de 2021, pese a que en otras capitales europeas ya se está observando una contracción de las yields. Respecto a las rentas prime, se prevé estabilidad, manteniéndose en los 23 euros/m2/mes en Madrid y en los 24 euros/m2/mes en Barcelona.

Por el lado de la demanda, de cara a 2021 se espera una ligera recuperación, con un incremento del 5% que equivaldría a 500.000-525.000 viviendas vendidas (vs. las 475.000-500.000 estimadas previamente). En cuanto al precio, la previsión de CBRE ha mejorado durante el primer semestre del año a raíz de la positiva evolución del sentimiento de mercado. De este modo, se espera una leve caída de los precios entre el -1% y -2% (en base a datos del Ministerio de Fomento) para 2021, ligeramente por encima de la bajada estimada anteriormente (-1%/-3%). CBRE prevé un reajuste en precios en segunda mano mientras que la obra nueva se mantendrá estable o incluso ligeras subidas durante lo que queda de año.

Atendiendo a la oferta, CBRE estima que el número de visados de obra nueva de vivienda se situará entre las 75-85 mil (contando ya hasta marzo con 24.000) muy en línea con el promedio de los últimos 5 años (80.000 visados). El mercado de suelo mantendrá una dinámica estable en el segundo semestre.

Repunte del mercado hotelero y optimismo de cara al verano de 2021

Tras haber sufrido el peor año de su historia, el sector hotelero empieza a reactivarse gracias a la distribución de la vacuna y el levantamiento de las restricciones de desplazamientos. Desde un punto de vista de inversión, el elevado nivel de liquidez en el mercado combinado con las necesidades de caja por parte de muchos propietarios, así como el atractivo que sigue teniendo España para los inversores, auguran una segunda mitad del año con más movimiento transaccional del que se ha visto en los primeros seis meses.

“Si bien se auguraba un inicio de año muy activo a nivel transaccional debido a las tensiones de caja acumuladas por muchos grupos hoteleros tras más de un año sin actividad, la realidad se ha encontrado con un desajuste de precios entre vendedor y comprador, así como una escasez de producto distress, tan deseado por muchos inversores con altos costes de capital, que han retrasado la activación del mercado hasta probablemente la segunda mitad del año”, comenta Martínez Brioso.

El año 2021 ha protagonizado aperturas de lujo distribuidas en todo el territorio nacional. Madrid ha sido uno de los destinos elegidos por las grandes cadenas para la apertura de nuevos establecimientos tales como el Four Seasons a finales de 2020 o el Mandarin Oriental Ritz en abril de 2021. Además, la capital española tiene en cartera nuevas aperturas de lujo para los próximos meses con la reapertura del Rosewood Villa Magna, el W Madrid y el The Madrid EDITION.

Sectores alternativos: sectores defensivos con déficit de oferta

Para Martínez Brioso, “los sectores alternativos mantienen su resiliencia en el primer semestre con crecimientos relevantes en volúmenes de inversión e impulsados por factores demográficos, nuevas necesidades de la sociedad y las rentabilidades atractivas que ofrecen. Su previsión es muy positiva como consecuencia del enorme déficit de oferta frente a demanda”.

En el caso del sector de residencias de estudiantes, se espera continuidad en la tendencia a la consolidación observada, mientras que para el sector de residencias de tercera edad las previsiones de demanda son muy positivas gracias al cumplimiento prácticamente en su totalidad del plan de vacunación en la tercera edad. Los operadores continúan con sus planes de expansión, priorizando compras de activos operativos a greenfields y cuya tendencia será continuista en la segunda mitad del año.

Por otro lado, el segmento de coliving en España continúa mostrando un desequilibrio entre la demanda potencial y la oferta actual existente que no supera las 1.000 camas en toda la península. Otro de los segmentos que está despertando un gran interés es el de centros de datos, y el número de inversores interesándose por el sector se ha multiplicado por tres desde el inicio del año. Destacan también otros sectores como serviced apartments, campings y agribusiness.

*Fuente:Observatorio Inmobiliario.

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