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¿Qué pasa si se vende un piso alquilado y el nuevo propietario necesita la vivienda?

15 Abr 24
La causa de necesidad es el motivo más usado por los propietarios para recuperar sus viviendas antes de que finalice el contrato de alquiler, según la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). Se trata de una posibilidad viable y legal, amparada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que sin embargo tiene algunas excepciones.
Desde Fotocasa y junto con la ANA analizamos en qué supuestos un propietario puede recuperar su inmueble y, muy específicamente, qué sucede si se vende un piso alquilado y el nuevo propietario necesita la vivienda. 


¿En qué situaciones un propietario puede recuperar su vivienda alquilada antes de que pasen los 5 años de contrato?


Desde ANA recuerdan que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge las situaciones y circunstancias que permiten que un propietario recupere su vivienda antes de llegar a los 5 años de duración mínima del contrato de alquiler, y que analizamos a continuación. Se deben dar las siguientes circunstancias. 

El propietario sólo podrá recuperar el inmueble que tiene alquilado si va a ser para él o para sus familiares en primer grado de consanguinidad (es decir, padres o hijos) o para su cónyuge en situación de separación o divorcio. “Sólo es válido utilizar la causa de necesidad cuando se necesite recuperar la vivienda arrendada para volver a ocuparla. No sería válida su utilización en casos de necesidad por venta ni para volverla a alquilar”, recuerdan desde la ANA
 
-La posibilidad de recuperar la vivienda deberá constar de forma clara y explícita en el contrato de alquiler; de lo contrario no será legalmente viable
 
-Sólo se podrá recuperar la vivienda cuando haya pasado el periodo de duración del alquiler pactado en el contrato, sean los años que sean; es decir, cuando el contrato haya entrado en prórroga obligatoria. Sin embargo, desde ANA aseguran que “suele existir la falsa creencia de que con esperar al vencimiento del primer año de contrato es suficiente para poder alegar la necesidad del propietario para poder recuperar la vivienda arrendada, pero no es así.”
 
-El propietario deberá avisar por escrito y con dos meses de antelación al inquilino acerca de la necesidad de recuperar el inmueble
 
-La necesidad de recuperar la vivienda “debe ser real y verdadera, no son admisibles las necesidades simuladas o acomodaticias”, recuerdan desde ANA y añaden que “las consecuencias de una inadecuada utilización pueden ser muy graves para el arrendador”.
 
-El propietario dispondrá de un periodo máximo de tres meses para ocupar la vivienda -él o sus familiares- desde el desalojo de ésta por parte del inquilino. 


¿Qué pasa si un propietario vende un piso alquilado y el nuevo necesita la vivienda?


La Ley de Arrendamientos Urbanos también contempla y limita esta posibilidad. Según explica el Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), José Ramón Zurdo, “en este supuesto, el nuevo arrendador (es decir, el comprador de la vivienda) se subrogaría en el contrato de alquiler que suscribió el antiguo arrendador (es decir, el vendedor de la vivienda) con el inquilino, obligándose el nuevo arrendador (el comprador) a respetar el arrendamiento existente por el tiempo que restara por cumplirse”.
Dicho de otra manera, y según lo que establece la LAU, en este supuesto el nuevo inquilino (es decir, el actual propietario) deberá respetar el contrato pactado con el antiguo inquilino (el vendedor) durante el tiempo que quede por cumplir, y que deberá constar en el contrato de alquiler. Todo independientemente de si necesita la vivienda.

Posibles soluciones si un propietario vende un piso alquilado y el nuevo necesita el inmueble


Según la ANA, la mejor solución en estos casos es llegar a un acuerdo pactado entre las partes, que evitará problemas mayores y que el proceso se alargue en el tiempo.
Sin embargo, según recoge el artículo 9.3 de la LAU, “si no se alcanzara un acuerdo, y en el contrato de arrendamiento se hubieran recogido los puntos que vemos a continuación se podría finalizar el contrato de alquiler anticipadamente y, en consecuencia, desalojar al inquilino con un preaviso de dos meses”, asegura Zurdo.
La posibilidad de que el arrendador pudiese recuperar la vivienda arrendada en el supuesto de darse una causa de necesidad
Hubiere transcurrido un año desde que se suscribió el arrendamiento, el nuevo arrendador (comprador) si pudiera acreditar estar incurso en una causa de necesidad real y no simulada.


Cómo detectar situaciones fraudulentas por las que un propietario alegue que necesita el inmueble que se ha vendido


El Director General de la ANA, José Ramón Zurdo, recuerda que “esta práctica podría dar lugar a conductas fraudulentas realizadas por los compradores, cuando la única finalidad de las compras de las viviendas arrendadas fuere la de privar a los inquilinos de los derechos a las prórrogas obligatorias que la Ley les concede y  así poder desalojarlos antes de las viviendas arrendadas”.
“La única defensa que tendrían los inquilinos en estos casos para invalidar estas operaciones fraudulentas, sería la de acreditar que los compradores realizan las compras de la casas arrendadas en fraude de ley para perjudicar los derechos de los inquilinos y así no tener que esperar al vencimiento de los arrendamientos para poder recuperar las viviendas arrendadas”, asegura Zurdo. 

A pesar de que son procedimientos difíciles de probar, el Director General de la ANA recuerda que “sí puede haber pruebas indiciarias de este tipo de conductas”.
Destaca, por ejemplo, “si la necesidad del nuevo comprador para recuperar la vivienda, se produce casualmente justo después de que se haya llevado a cabo la compraventa”. O si en “el mismo momento de la compraventa, se detecta el enorme interés que tenían los compradores en saber si en el contrato de arrendamiento estaba incluida la posibilidad de recuperar la vivienda arrendada por causa de necesidad”. 

Ahora bien, “si en los contratos de arrendamiento originales no estuviera prevista la resolución de los alquileres por causa de necesidad, los nuevos compradores-arrendadores tendrían que esperar hasta la finalización de los arrendamientos para poder recuperar las viviendas, aún, incluso, estando incursos en causas de necesidad”, afirma Zurdo.
“Lo mismo ocurriría si los vendedores (antiguos arrendadores) fueran empresas o personas jurídicas, porque a éstos la Ley no les reconoce el derecho a recuperar las viviendas arrendadas por causas de necesidad; porque estas causas sólo están previstas por la actual legislación, para cuando los arrendadores son personas físicas”, concluye el Director General de la ANA. 


Fuente: fotocasa**


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