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La regeneración urbana, hacia un concepto integral de la ciudad sostenible

11 May 22

Los centros urbanos son los territorios más valorados en todas las grandes ciudades. Son destinos de gran interés cultural y patrimonial, pero también una oportunidad para la inversión. ¿Cómo conservar la memoria, al mismo tiempo que se impulsan la vitalidad y modernidad necesarias para que tengamos cascos urbanos vibrantes, que aglutinen diferentes usos y que sean de gran valor inmobiliario? En definitiva, ¿cómo diseñar territorios que puedan ser inclusivos, tanto para las comunidades locales como para el turismo?

Se trata pues de diseñar estrategias de rehabilitación urbana para conseguir el equilibrio en la creación de un espacio para todos, donde municipios, inversores y promotores puedan compartir una visión común del desarrollo sostenible.

Con estas premisas, Observatorio Inmobiliario ha organizado un debate en torno a los beneficios que la rehabilitación y regeneración urbanas ofrecen desde las perspectivas pública, del sector profesional y de los propietarios de vivienda. Este encuentro ha tenido lugar en la sede de la firma internacional de abogacía CMS Albiñana & Suárez de Lezo y han participado Estanis de la Quadra-Salcedo, director general de Gloval ValuationJuan Cortés, responsable de sostenibilidad de JLLÁngela Baldellou, directora de Observatorio 2030Alfonso Codes, socio de Derecho Público y Sectores Regulados en CMS Albiñana; y Juan Murillo, director de Innovación y Desarrollo de Negocio en Zubi Cities. El debate ha contado también con la participación institucional de Mariano Fuentes Sedano, delegado del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid y con el patrocinio de JLL y Gloval.

Los expertos convocados a este desayuno han ofrecido sus puntos de vista a las cuestiones de interés planteadas por el director de Iberinmo, Antonio Gil Machado, acerca de qué retos plantea la rehabilitación de viviendas obsoletas y que no responden a las necesidades actualesel papel de los fondos de recuperación en la regeneración urbanala importancia de la sostenibilidad en la consecución de los objetivos marcados por la Agenda 2030 y 2050 y otras cuestiones relevantes.

Mariano Fuentes comenzó el coloquio destacando que en la estrategia urbanística del Ayuntamiento de Madrid no se pierden de vista los Objetivos de Desarrollo Sostenible, la apuesta por la vivienda asequible en régimen de alquiler y la profesionalización de la rehabilitación a través de la colaboración público-privada.

En opinión del director general de Gloval, “el parque inmobiliario español requiere una intervención total y como no tenemos fondos suficientes para abordar su rehabilitación de forma integral, lo más probable es que se convierta en asimétrico dado el gran porcentaje de la población que no tendrá acceso a esta financiación”.

Según los cálculos oficiales, solamente unas 300.000 viviendas podrán ser rehabilitadas con los Fondos EuropeoNextGenerationEU, y eso solamente dará para tres años no llegando a representar ni el 2-3% de porcentaje que marca la Unión Europea. Como el dinero de los fondos no será suficiente, es evidente que tendrá que surgir una industria alrededor de todo esto.

Alfonso Codes recuerda que desde el punto de vista jurídico, “en lo que respecta a los Fondos, es necesario, además, que haya una normativa interna de todos los estados miembros que decidan los mecanismos de puesta a disposición del dinero, bien mediante transferencias directas u otros sistemas de colaboración público-privada, y también las subvenciones y ayudas directas tendrán que estar sujetas a bases regulatorias”.

Juan Murillo añadió, además, que “la ventanilla única va a agilizar toda la aplicación de los Fondos que en cantidad serán importantes, aunque insuficientes”.

La directora del Observatorio 2030 añadió otro matiz a la hora de abordar la descarbonización de los centros urbanos, “el 80% del tejido de una ciudad son viviendas con muchas trabas en la Ley de Propiedad Horizontal y eliminarlas requiere una intensa labor de comunicación hacia las comunidades de propietarios, de las cuales se precisa su colaboración, y, en general, una importante labor de información a la sociedad en su conjunto sobre la importancia de la sostenibilidad en todo el proceso de regeneración”.

Baldellou apuntó, además que la comunicación va en dos sentidos porque “hay que escuchar al sector porque está preocupado; se están generando muchas expectativas sobre unos fondos que no terminan de llegar y el mismo sector pide que se enfoque todo desde un punto de vista integral”.

El delegado del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid aprovechó para hacer un llamamiento: “hay que ser más ambiciosos en miras. Los fondos deben ser un empujón inicial de un proceso imparable que debe transformar el sector de la rehabilitación, en el que no existen incentivos que fomenten la iniciativa privada. Hay que dar pues una nueva imagen al sector para que generen empleo y oportunidades”.

Juan Cortés, desde su punto de vista como responsable de sostenibilidad de JLL, insistió en que “para que esta transformación se produzca de forma rápida, será necesario reducir el consumo energía tradicional en un 50% y aumentar las energías renovables en una proporción semejante, pero sin abordar esta cuestión de forma individualizada en cada comunidad de propietarios sino escalándolo a dimensiones globales para no perder potencia ni impacto en las medidas”.

El reto pues que se planteó pasa por analizar la forma de equilibrar el beneficio común sin renunciar al respeto por la propiedad privada.

A lo que Estanis de la Quadra añadió que ”España necesita dar una vuelta al sistema de propiedad; en la mayoría de los casos es el inquilino de una vivienda el que requiere una mejora que, el propietario ni ha percibido. Si lo miramos de esta manera, podemos decir que el alquiler funciona como un dinamizador de las necesidades de mejora. El cambio cultural es pues necesario”.

En este contexto, Ángela Baldellou hizo hincapié en que el sector inmobiliario en general, pide a gritos seguridad jurídica. “Estos cambios no podrán abordarse si los inversores interesados en hacerlo no encuentran seguridad en nuestras leyes”. A lo que Juan Cortés añadió que “sería necesaria también una normativa nueva para flexibilizar el coliving, por ejemplo, una fórmula exitosa de usos compartidos que funciona muy bien en otros países y que propician su ubicación en los lugares donde se concentran los transportes públicos”.

Antonio Gil Machado invita a los participantes a realizar las últimas conclusiones dando la palabra a Mariano Fuentes, quien concluyó que “es evidente que se están generando nuevas formas de vida en la ciudad como el coliving y cohausing y por ello estamos modificando la normativa existente para profundizar en los usos compartidos con el objetivo de crear certidumbre y que el ciudadano confíe en que la administración vela por sus necesidades e intereses”. Añadió, además, que “Madrid está apostando por transformar barrios específicos, modificar normas urbanísticas y crear incentivos que fomenten estas acciones. A la par, tenemos especial cuidado con la protección del patrimonio, profundizando en cómo compatibilizar ambos requisitos con la aplicación de la sostenibilidad en todas sus facetas. Un ejemplo son las comunidades energéticas locales, de gran importancia pues permiten canalizar los excesos de producción de energías de unas a otras”.

Ángela Baldellou sintetizó diciendo que “hemos empezado hablando del enfoque de la vivienda como objetivo de aplicación de los Fondos Europeos y hemos terminado hablando más del concepto de ciudad. El mundo cambia constantemente y los fondos facilitarán esta transformación, protegiendo al patrimonio desde el respeto cultural a nuestras tradiciones. La sostenibilidad está presente en este cambio en sus cinco dimensiones; ESG y política e institucional. Debemos proyectar una visión holística de todo esto y tratar de aprovechar las sinergias pues somos el segundo sector en su aportación al PIB y esto hay que aprovecharlo”.

Juan Murillo, apostilla que en su compañía, Zubi Cities, “la innovación involucra tanto a la administración, a los ciudadanos, a las start ups, a la universidad, etc. y de la colaboración conjunta de todos ellos van a salir las soluciones a todas las inquietudes planteadas”.

Quiero apuntar que siempre que tengamos visión a largo plazo y acuerdos marco con la sostenibilidad como concepto holístico y valor duradero en el tiempo, la regeneración urbana con éxito es posible” concluyó Juan Cortés.

Por su parte, Estanis de la Quadra, utilizó una metáfora: ”Si hablamos de “curar ciudades” no se requieren exclusivamente “cirugías estéticas”. Tiene que haber, además, un importante cambio de hábitos y la colaboración público-privada va a ser la base de las decisiones sociales. Si la administración va despacio, tendremos que empujarla y si va deprisa, corramos detrás de ella”.

Alfonso Codes sintetizó su punto de vista diciendo que: “Tenemos unos importantes retos jurídicos y legales. Es necesario aportar seguridad jurídica a los administrados dentro de un marco normativo acorde, que seamos capaces de implementar instrumentos normativos ágiles para que las dotaciones monetarias se hagan realidad y por último, una necesaria cogobernanza entre administraciones territoriales y también con el sector privado en la que los incentivos sean importantes para que la colaboración se haga realidad”.

*Fuente:Observatorio Inmobiliario.

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